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Stock Inmobiliario Gustavo Rivera

by • October 25, 2012 • Gustavo Rivera SoastiComments (0)1114

El valor del stock inmobiliario, las hipotecas y la “imprudencia” de una banca estatizada…

Rivera-Soasti1-150x150Gustavo Rivera Soasti
Consultor especializado en políticas integrales de crédito y vivienda.

En el Ecuador, como si fuese un aspecto aislado, hace poco y con urgencia, se buscó resolver la problemática crediticia de vivienda, acomodando los efectos de un contrato de mutuo hipotecario.  Reducir un componente socio económico complejo y de vital importancia para el crecimiento de nuestra economía, a un simple acomodo de una formalidad contractual, es dejar de lado a otros factores de más importancia.

Por la experiencia obtenida de los países que han tenido “burbujas inmobiliarias” y de conformidad a lo expresado por Guillermo Lasso,  en su twitter del 03 de abril del 2012, en el que señala que tanto “En España y USA los bancos llegaron a financiar hasta el 100% del valor de la vivienda.”, hecho al que lo califica como una “Imprudencia total.”, estamos obligados a realizar un análisis inicial de una realidad que no se la ve o, lo que sería más grave, que no se la querría ver, a pesar de estar latente.

En nuestro mercado inmobiliario, como en el de otros países, desde siempre se viene dando un comportamiento de mera observación y tolerancia al principio de valoración inmobiliaria. Nadie puede garantizar que la relación, en el caso de un inmueble, de precio y valor sean similares o, por lo menos, cercanos. Se dirá, “para eso se realizan los avalúos técnicos de los inmuebles” y así, desde esa premisa, se sostendrá la existencia de la necesaria correlación que debe buscarse entre valor y precio, por lo menos para un bien que, en su mayoría, se lo comercializa sobre la base de la implementación de una operación crediticia de largo plazo y que, en garantía de la recuperación total del crédito, se lo hipoteca a favor de la entidad crediticia concedente.

El problema no está sólo en las formalidades de un contrato, está, entre muchos otros aspectos, en la valoración que se hace a los inmuebles. El procedimiento de avaluó de un inmueble toma en cuenta a muchos factores que, siendo muy volátiles, inciden directamente en el valor presente del inmueble y, lo que es parte del riesgo crediticio, en su correspondiente valoración futura.

Es indiscutible que el valor de un inmueble varía en el tiempo, en más o en menos, y que esta fluctuación de valor se da por la incidencia de agentes exógenos sobre los cuales, ni el propietario del inmueble, ni la entidad concedente del crédito, tienen ningún control. Si bien, con las reservas del caso, aceptamos el valor presente de un inmueble, también debemos admitir su eventual y fluctuante futura valoración.

Veamos que podría suceder, en el tiempo, con el valor, determinado vía un avalúo “técnico”, de un inmueble que ahora se encuentre ubicado en una zona municipalmente declarada como residencial, pero que, en el futuro, por  cualquier razón, técnica o política, el mismo municipio declarare, a esa misma zona, ya no como residencial sino como zona de tolerancia o “rosa”, pues, simplemente, el valor futuro del inmueble se deterioraría a consecuencia de un factor exógeno no controlable, pero si factible.

Visto así, cabe preguntarse ¿cómo, una entidad financiera, que no controla la fluctuación del valor de un inmueble, puede proteger su patrimonio de pérdidas que, fruto de esta fluctuación, pudiera sufrir si, eventualmente, se deteriorare el valor futuro del inmueble adquirido con el crédito que concedió y que lo tiene recibido en garantía? La respuesta es muy simple: Con prudencia crediticia y compartiendo el riesgo con el comprador del inmueble.

En nuestro país, con alguna responsable prudencia, las entidades financieras privadas, casi todas, financian entre el 70% y el 80% del avalúo del inmueble a adquirirse, obligando, de esta manera, a que el comprador aporte con la diferencia, hasta completar el precio de compraventa del inmueble que, en ocasiones, puede ser mayor que el valor determinado por el avalúo. Esta forma de financiar la adquisición de vivienda se sustenta en un criterio de prudente y necesaria protección, pues, financieramente hablando, podrían presentarse, en el futuro, eventuales pérdidas que, por efecto de un no pago del crédito, por la razón que fuere, lleve a la entidad crediticia a ejecutar a su favor la hipoteca o, en su defecto, a recibir, en dación en pago, el inmueble que fue adquirido con el crédito que concedió y que, por su real valor, pudiese ser insuficiente.

Las entidades financieras que, fruto de la ejecución de una hipoteca o de la recepción en dación en pago, ingresaren a sus activos los inmuebles así adquiridos, tienen claro que éstos se convierten, por la finalidad principal de la entidad, en activos improductivos, por lo que tienen la obligación de realizarlos a través del correspondiente remate público, dentro del cual, para efecto de la subasta y dependiendo del llamado, deberán castigar el precio base del inmueble a subastarse. Es muy fácil entender que un inmueble sometido a subasta no se lo adjudica en un monto mayor, ni a su valor y, con toda seguridad, ni a su precio, consecuentemente, podrían generarse, en la entidad financiera, saldos insolutos, los mismos que, dependiendo del monto total operacional, podrían, a su vez, generar afectaciones patrimoniales importantes que deterioren su solvencia, afectando a su capacidad de responder por sus pasivos. La experiencia y la técnica, financiera y crediticia, tratan de reducir este riesgo, imposible de eliminar, compartiéndolo con el comprador. ¿Cómo? Llevando a las entidades crediticias privadas ecuatorianas a financiar hasta el 70% u 80% del avalúo del inmueble, propendiendo, de este modo, a que el monto que se recuperare por efecto del remate del inmueble respectivo, pague el 100% del saldo adeudado, de tal forma que no queden, en su contabilidad, saldos insolutos.

Hay que realizar ajustes a los esquemas crediticios dirigidos al sector inmobiliario, particularmente en aquellos aspectos que generan  ventajas a favor de uno de los involucrados en la operación de crédito. Si se generan ventajas a favor de una de las partes, existe una asimetría que produce distorsiones que podrían disminuir el patrimonio de la otra parte concurrente, acrecentando él del aventajado. Por otro lado, cuando, para el caso de una operación de crédito de largo plazo, en la que siempre existirán factores exógenos no controlables que incrementan el riesgo, se obligue al sector financiero a trabajar con reglas que podrían generar un aumento de su riesgo, dichas entidades, para cubrir ese riesgo, propenderán, entre otras cosas, a incrementar el monto del aporte o cuota de entrada con la que el comprador de una vivienda deba concurrirá para su adquisición.

Por las reformas al régimen hipotecario, solicitadas por el Presidente de la República en su proyecto de ley para de regulación de los créditos para vivienda; y, además, por las regulaciones bancarias que, en consecuencia, se dictarán, la prudencia y la responsabilidad obligarán a las entidades crediticias, públicas y privadas, a cubrirse del  incremento de su riesgo, aplicando criterios de mayor rigidez, encaminados, principalmente, a establecer muy severamente la capacidad de endeudamiento del comprador y, por otro lado, a buscar una aproximación a la valoración , si cabe la expresión, más real, de los inmuebles a adquirirse con los créditos hipotecarios que concedan.

Como vemos, el problema no está en la calidad o condición del contrato de mutuo hipotecario y no se lo resolvió con un proyecto urgente en materia económica, está en el hecho de que en nuestro país no existe un esquema inmobiliario integral que armonice y racionalice los intereses de los diferentes sectores que concurren al negocio, ni tampoco existe alguien que quiera estructurarlo. Faltó en los Estados Unidos, faltó en España, faltó en el Ecuador de la década de los 90 y, lastimosamente, ésta supervive a vista y conveniencia de muchos involucrados.
Existe un modus vivendi que apalanca el “gran” negocio de construir  viviendas, que posibilita la venta de dichas viviendas a precios que no representa su real valor, que tiene muy alejada, en su agenda política, por lo menos para algunas entidades crediticias, la calidad y la necesaria recuperación de la cartera que se genera. Todo se hace para facilitar la venta o realización del stock existente en un inventario inmobiliario sobrevaluado; tan es así que, sin mucha técnica, se han adecuado las condiciones de calificación de los sujetos de crédito, a la mejor conveniencia de la venta de viviendas, reduciendo el número de aportaciones previas, bajando las tasas de interés, aumentando el monto de los créditos y financiando, IMPRUDENTEMENTE, hasta el 100% del avalúo “técnico” de la vivienda a adquirirse.

En conclusión, este es un tema que amerita un análisis mucho más  serio y profundo y que nos dice, a todas luces, que una banca “estatizada” haría su mejor e “imprudente” esfuerzo para cumplir con una agenda política gubernamental cargada de demagogia…

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