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by • December 12, 2016 • Estuardo MeloComments (1)4748

#Ecuador PLUSVALÍA Por Estuardo Melo

El Presidente Correa, no va a estar tranquilo hasta no asegurarse que la devastación económica que provocó, sea total.

Él es  en sí mismo un conflicto de intereses cuando ostentando un título de economista, obra por sus convicciones pseudo-ideológicas de manera inversa a lo que esa ciencia dicta.

Cuando propone implantar la Justicia como sinónimo de la equidad, lo que pretende es terminar con el sector productivo privado para nivelarlo con el sector improductivo privado del desempleo.

EStuardo meloCuando fija el salario, queriendo quebrar al empresario, el empresario sale avante pero deja sin sustento económico a sus programas sociales.

Cuando quiere promover al Estado como único empleador (como en cuba) enrola 200.000 burócratas, pero a la vuelta de dos años y ante la quiebra de la caja fiscal que el mismo provoca, éstos quedarán sin empleo.

Las intenciones de servicios populares gratuitos en educación y salud, ya no podrán ejecutarse por la misma razón anterior.

Eso sucede cuando un Economista conoce de economía a medias pero trata de implementar lo poco que sabe a través de un cristal ideológico fracasado.

No le es suficiente haber dejado a la caja fiscal en ceros, al país endeudado sin saber de dónde pagar, al petróleo embargado por 10 años y, con la Ley de Plusvalía, liquidado al sector inmobiliario, porque quién va a invertir en inmuebles si su inversión al momento de pretender recuperarla va a tener un impuesto que no pueda pagar antes de vender.

Al parecer, quiere lucir su liderazgo ideológico para el aplauso y felicitación de la gente del SEMPLADES y de los Presidentes del socialismo del siglo XXI. Liderando la confiscación masiva del patrimonio familiar y empresarial. Quiere a todos en igualdad de condiciones, sin propiedades, sin seguridad social, sin utilidades sin ahorro de pensiones ni seguro privado de salud. Todos en iguales condiciones como en Cuba.

Megalómano y narcisista como ha demostrado ser, quiere hasta el final de su mandato enviar el mensaje ideológico de la confiscación a los “ricos”, mientras destruye la estructura que sustenta la economía del país y por poco lo consigue.

Si tu país funciona bajo las leyes de la oferta y la demanda, es decir es a una economía de libre mercado, en que las personas se ponen de acuerdo para tranzar el valor de sus bienes o servicios, su valor es regulado por la competencia, es decir toma por referencia el monto al que hayan llegado otras negociaciones de similar índole.

Quien compra o vende, quien solicita u ofrece un servicio, puede ofrecer un valor en pago o un bien o servicio en el valor que estime conveniente, dentro de la lógica del mercado.

El valor de mercado es el justo precio. Ni más ni menos del valor en que el bien o el servicio deben ser tranzados. Si tu producto no está dentro de los rangos que el mercado de manera espontánea determina, este se venderá con dificultad, o no se venderá.

Cuando hay mayor demanda, el valor del bien demandado sube al igual que cuando se produce escasez del bien en cuestión y si por el contrario no existe demanda por algún artículo, el mismo tiende a bajar su costo.

Pero no es solamente el mercado, es decir el sistema de transacciones el que determina el costo de venta de un producto. Es básicamente su costo de producción, es decir cuánto le cuesta a la persona que lo produce, convertirlo en producto terminado y sacarlo a la venta. En el sistema capitalista, el costo de un bien, está influenciado además por el costo del dinero empleado en producirlo, los insumos y la mano de obra que emplea, más la utilidad empresarial, que es un porcentaje que se margina para que la actividad productiva tenga sentido.

Si se considera que el valor del dinero tiene también un margen de rédito, que es la tasa de interés activa o pasiva que quién necesita de dinero paga en un Banco, cuando requiere de un crédito o cuando deposita su dinero como inversión o ahorro, el valor incremental de utilidad para un producto elaborado debe ser mayor que el que cuesta el capital puro, porque no tendría sentido entrar en un proceso productivo, para obtener una ganancia igual o menor que la de un capital ahorrado o invertido en un banco.

Una cadena productiva necesita calcular la utilidad o ganancia para el bien producido, porque éste además requiere de ser comercializado, y la comercialización también establece un margen de utilidad adicional por esa actividad económica.

Esto lo conoce muy bien un Economista, puesto que la Economía es la ciencia que estudia las condiciones del mercado y de las fases de producción,  comercialización  y venta de bienes y servicios.

El Mercado no es una entelequia. Es una realidad que construye la economía, que permite llevar a cabo los emprendimientos, para establecer el rédito o beneficio que una actividad económica produce.

El Mercado se ve distorsionado por ciertos factores como la especulación, que puede producir una distorsión ficticia tanto de la oferta, como de la demanda, como la fijación de los precios por decreto, o la rebaja temporal del costo de un bien, para eliminar la competencia.

Quién produce bienes altamente competitivos, es decir permanentemente apetecidos por el comprador, sabe que debe mantener calidad, precio y stock en las plazas de venta. Quién sea capaz de mantener esas condiciones, conservará su posición de mejor forma que quién no ofrezca condiciones estables o mejoradas.

La publicidad puede también ser un factor de distorsión, cuando es engañosa y no refleja las calidades ni condiciones del bien publicitado y se convierte en un arma de doble filo.

Todo lo anterior, permite hablar del mercado inmobiliario que va a ser afectado por la Ley de Plusvalía que está siendo aprobada.

Para los profesionales que tiene que ver con la construcción y venta de edificios, o para las personas que son propietarias de bienes inmuebles, o lotes de terrenos urbanos o rurales, este sector de la economía es una fuente legítima de obtención de utilidades, como cualquier otra, dentro del sistema capitalista de libre mercado.

Las personas invierten su dinero en departamentos y/o terrenos con perspectiva de revenderlos o edificar en caso de los terrenos. Obviamente, la mayoría de las familias adquieren una vivienda u oficina para su uso y constituye un patrimonio de la familia.

La movilidad de las propiedades, es decir el cambio de dueños, se produce porque a través del tiempo, las familias modifican su estructura familiar se agrandan en número en un período y disminuyen en otro, generando la necesidad de vender lo que tienen y comprar algo que se adapte a las nuevas condiciones, tanto de dimensión, como de estatus.

Esa movilidad también entra en el juego del mercado. Generalmente la propiedad inmobiliaria se devalúa o deprecia como activo, pero hay ocasiones en que el entorno de su implantación ha mejorado en calidad y condiciones urbanas, o por razones monetarias y mejora su precio.

Generalmente el valor de un inmueble está relacionado con el valor de una edificación nueva de similares características, ese es un precio referencial al que se castiga con ciertos parámetros como la edad de la edificación y  los niveles de deterioro del inmueble o de su entorno. También influye en el costo, la devaluación o apreciación de la moneda y la situación activa o pasiva de ese mercado.

El inmueble nuevo y el usado, tienen un valor de mercado que guarda relación con los precios de transacciones de inmuebles similares ya vendidos o comprados. En cuanto al inmueble nuevo, éste fija su costo por el valor urbano del sitio y las características de la edificación. Al costo directo, el promotor inmobiliario le aplica otros porcentajes indirectos, entre los cuales está la utilidad de la inversión y el porcentaje de la gestión de comercialización.

Generalmente, un promotor inmobiliario recibe el lote como parte de la inversión y financia con anticipos de ventas, capital propio y crédito bancario. Esas condiciones hacen que el valor de las unidades a vender fluctúe.

Los argumentos del Presidente  no son claros. Son tendenciosos y sofistas. No es que un lote de terreno pasa a costar más porque el Municipio de un Cantón decide modificar la zonificación como área de expansión urbana.

Para que un lote pueda edificarse, primero hay que construir su infraestructura. Urbanizarlo. Se deben construir calles, aceras, bordillos, sistema de alcantarillado, Red de agua potable, cableado eléctrico y red telefónica; iluminación de las calles y red de fibra óptica o antenas de internet. El urbanizador debe además ceder un espacio considerable (10%) del área urbanizada, para espacios comunales y parques, mismos que deben ser perfectamente implementados con árboles, áreas verdes  paseos y juegos y no son sujetos de venta.

Esos trabajos tienen un costo. Una inversión que es pagada por cada comprador de lote o de espacios construidos una vez recibidas las obras por el Municipio. Todas las urbanizaciones de Quito, por ejemplo,  han sido realizadas de esa forma y los propietarios de lotes, casas y departamentos han pagado tanto por el valor del terreno en bruto, como por el costo de las obras y eso constituye el valor en que compraron, previa inversión del constructor de la urbanización.

Dependiendo del sitio urbano, su prestigio, seguridad, calidad de los proyectos desarrollados en el lugar y facilidades urbanas, el inmueble mantiene o disminuye su valor y en ocasiones excepcionales se lo puede vender en un valor mayor al de compra. Eso es lo que se denomina Plusvalía. Un derecho perfectamente lícito del propietario para obtener una ganancia sobre el valor de compra de su inmueble. Otra cosa es que el sesgo presidencial lo vea distinto.

El propietario de un lote de terreno, invierte un valor para la compra, paga el impuesto predial como solar no edificado y espera hasta tener la oportunidad de edificar en él. Es como tener una inversión que puede tener un mejor precio de venta con el tiempo, porque la expansión urbana siempre existirá por el crecimiento demográfico y la presión del mercado. En caso de obras ejecutadas por el Municipio en el sector, el propietario paga además la contribución por mejoras incluida en el impuesto predial.

Un lote en el que se ha invertido para construir su infraestructura y dejarlo listo para edificar en él, permite al Municipio recaudar sin que esa institución haya invertido un solo céntimo, impuestos prediales de todas las unidades vendidas, mientras el edificio o el lote existan. Ese impuesto predial es una contribución de los propietarios legítimos para que el Municipio provea de los servicios urbanos básicos que una ciudad requiere. El impuesto predial también se incrementa con el tiempo, es decir va acorde con la plusvalía de cada propiedad. La creciente edificación en una ciudad, es una gran contribución para que el municipio financie sus servicios. Al municipio le interesa tener un número creciente de propiedades catastradas. El valor de la recaudación catastral tiende a ser un impuesto de fácil cobro e incremento. Con aumentar anualmente un pequeño porcentaje, la suma de contribuciones permite mejorar las recaudaciones.

Los servicios que presta un Municipio, son financiados gracias a la contribución de los propietarios de inmuebles y terrenos, estos últimos asumidos como reserva para la expansión urbana.

El negocio alrededor de la inversión inmobiliaria, también deja réditos al Municipio, puesto que en cada transacción de venta de un inmueble, se exige un pago de alcabalas y plusvalía, calculada por la Dirección de Avalúos.

La transacción de compra venta, es un negocio que moviliza la economía de un país, es muy dinámica dada la naturaleza del bien que se transa y la utilidad menor o mayor que permite. Evita la excesiva devaluación del dinero, si se compara esa inversión con un depósito bancario, a pesar del pago anual de impuestos y porque un terreno sin edificar no permite obtener utilidad.

Este impuesto va a quitar incentivos, en lugar de crearlos a la dinámica de los agentes económicos, en un tiempo en que el propio gobierno es el causante de una profunda depresión económica y la disminución de plazas de trabajo.

Al parecer al Presidente le estorba que personas hayan escogido comprar terrenos como inversión a futuro, para proyectos agrícolas o inmobiliarios. Los Municipios y el estado tienen la herramienta de los impuestos prediales urbanos o rurales para realizar mejoras, caminos, puentes,  redes, etc.

Sin embargo, el principal objetivo del Presidente con esta Ley, parece ser eliminar el derecho de propiedad legítimo que tiene los ecuatorianos cuando adquieren una propiedad inmobiliaria, invierten en ella y obtienen réditos, a los que califica como ilegítimos. Al hacerlo está acabando con una actividad económica más, que al parecer es su último objetivo.

Las zonas periféricas de una ciudad, son generalmente áreas agrícolas con propietarios ancestrales, que ganan un buen dinero con la venta cuando la expansión urbana llega a sus predios.

Debe ser terrible para el odiador, constatar que sus objetivos no se cumplieron y la empresa privada sigue siendo el sector de la economía que permanece intacto, a pesar de sus permanentes ataques y pretensiones.

El problema no es la plusvalía, es el Presidente que nos tocó tolerar por 10 años!

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One Response to #Ecuador PLUSVALÍA Por Estuardo Melo

  1. Estuardo Melo says:

    Del Autor: Pido disculpas por el error ortográfico de la palabra “transar”, que escrita con la letra z, significa hacer trampa.

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